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日本買房7大注意事項!購屋手續、房屋貸款、東京房價一次搞定

日本買房7大注意事項

作者 Chu

2020.08.05 收藏

日本的買房文化與台灣不盡相同,譬如房型圖習慣使用英文縮寫,而且銷售面積不含公設部分。在房屋貸款部分,其實除了日系的銀行之外,其實目前兆豐商銀等多間台灣體系銀行也提供貸款的服務喔!小編將在本篇文章中分享在日本購屋時的7大重點!

日本的買房文化跟台灣有些許不同,像是房型圖習慣使用英文縮寫來標示,而且物件的銷售面積當中竟然不包含公設部分!在貸款方面,由於日本體系的銀行害怕外國人無力支付,因此訂定了嚴格的貸款條件。

除了以上事項,像是購屋手續、購屋稅費、如何避免買到凶宅等大小事,都是你在日本買房之前所應該了解的注意事項。以下小編統整出了日本買房時的7大重點來讓大家參考。

目次

重點1、看房前必須先做什麼功課呢?LDK又是什麼?
重點2、日本的購屋手續繁雜嗎?
重點3、台灣人該如何在日本貸款呢?
重點4、購屋時到底要繳交哪些稅費呢?
重點5、銷售面積中並不包含公設與陽台
重點6、要怎樣才能夠避免買到凶宅?
重點7、東京的房價大概多少?該買在哪邊才好?

重點1、看房前必須先做什麼功課呢?LDK又是什麼?

日本買房7大注意事項

Picture courtesy of pixta
在日本看房之前,買方首先需要事前做的功課就是先了解日本的不動產專業術語以及房間格局。這項基本功沒有先打好的話,別說是買房了,可能就連租房都會有困難!以下小編就列出幾項常見於日本不動產的專業術語與基本房型。

日本不動產 英文縮寫對照表
L(Living) 寢室
D(Dining) 飯廳・用餐間
K(Kitchen) 廚房
UB(Unit Bath) 浴室
WC(Water Closet) 廁所
CL(Closet) 衣櫃
RF(Roof Floor) 小閣樓
SB(Shoes Box) 鞋櫃
MB(Meter Box) 水箱・配電箱
日本不動產 日文對照表
洋室 現代風的房間
和室 日式榻榻米的房間
バルコニー 陽台
「洗濯機置き場(洗衣機置放處)」的縮寫
クローゼット 衣櫃
ウォークインクローゼット 衣帽間
廊下 走廊
1帖等於1張榻榻米的大小(1帖=1.6562㎡)

在具備了以上的基本概念之後,就可以開始研究日本房屋的戶型圖(日語:間取り図)。以下介紹幾款日本不動產的基本房型。

房型縮寫 房型說明 房型面積
1R ONE ROOM的簡稱,意思為1個房間的公寓,且廚房與寢室合為一體,並無隔間。 1R的公寓面積約13㎡,寢室面積約為5帖至7帖。
1K 意味為1個房間的公寓,且廚房與寢室之間會有拉門或牆壁隔開。 1K的公寓面積約13㎡至25㎡,寢室面積約為5帖至7帖。
1DK 意思為有2個房間的公寓,一個房間為寢室,另一個房間則是兼用為廚房/飯廳/客廳。 1DK的公寓面積約20㎡至30㎡,寢室面積約為4帖至8帖。
1LDK 跟1DK相似,最大不同點在於廚房面積大小。1DK的廚房面積介於4.5帖至8帖,1LDK的廚房則須為8帖以上。 1DK的公寓面積約23㎡至35㎡,寢室面積約為4帖至8帖。

要特別注意的是在英文縮寫之前的數字是代表「寢室」的數量。舉例來說,1LDK=1間寢室+1間廚房/飯廳/客廳,2LDK=2間寢室+1間廚房/飯廳/客廳。

重點2、日本的購屋手續繁雜嗎?

日本買房7大注意事項

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依照購買的房屋類型,日本的購屋手續主要可以區分為兩種,一種為購買中古屋,一種則是購買新成屋(預售屋)。

購買新成屋・預售屋的手續
Step1:提出要望書 針對喜歡的物件,向不動產公司表示有購買意願。
Step2:登錄 向不動產公司登記購買。
Step3:抽籤 若相同物件有複數登記者時,則會在登錄截止日當天進行抽籤。
Step4:簽約 簽約前買方必須將簽約金以及印花稅匯入指定帳戶。不動產公司在確認到款之後,會進行簽約手續。
Step5:貸款 若有打算貸款時,則需在交屋之前向銀行完成貸款申請。
Step6:交屋 買方在繳交其他尾款以及初期費用之後,即可進行交屋。
購買中古屋的手續
Step1:提出購屋申請 針對喜歡的物件,向不動產公司提出購屋申請。
Step2:簽訂買賣契約 在完成購物申請之後,雙方將進行簽訂買賣契約。
Step3:銀行貸款 若有需要貸款時,則須在交屋之前向銀行完成貸款申請。
Step4:交屋/過戶 確認物件的所有權移轉文件,並至日本法務局進行轉有權移轉的登記手續。

在日本購屋的相關程序當中,小編相信最讓外國人困難的事情應該就是「向銀行貸款」,以下將針對此項目進行詳細說明。

重點3、台灣人該如何在日本貸款呢?

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目前大部分的日系銀行並無開放銀行貸款給非居住在日本的外國人,因此若是目前現居台灣而想在日本買房的人,則必須向台灣體系銀行來進行貸款。而現居於日本的台灣人則依照其所持的簽證類別,而有不同的貸款條件。

目前住在台灣而想在日本買房貸款時

目前提供台灣人進行購屋貸款的銀行可分為台灣體系銀行的日本分行以及日本在地銀行。

提供台灣人購屋貸款的銀行
台系銀行 台灣銀行、第一銀行、彰化銀行、中國信託商銀、兆豐商銀、台新銀行東京分行
日系銀行 東京之星銀行(東京スター銀行)、歐力士銀行(ORIX銀行)

在申請貸款前,請務必確認目前所擁有的資金以及欲購買的物件是否符合以下的貸款條件。

辦理購屋貸款的條件
條件1 屋齡需在20年以內
條件2 房屋的成交價必須在3,500萬日圓以上
條件3 貸款成數約為成交價的5成至7成
條件4 以15年至25年本息攤還
條件5 並無寬限期(寬限期:只繳利息而不攤還本金的特定期間)

詳細的放款利率則依照各個銀行而定,銀行會依據個人信用來審核相關的放款條件。另外,要特別注意的是在日本購物貸款時,是由買方親自向銀行來做接洽。

目前住在日本而想在日本買房貸款時

要向日本的銀行申請購屋貸款,基本上申請者是正住在日本的中長期居住者,也就是目前持有日本中長期簽證的人。日本的銀行會針對申請者所持有的簽證類別,來進行不同的限制。

中長期居住者的貸款限制
持有永住權者 大部分的銀行皆願意提供貸款,且審查條件跟一般的日本人差不多。
持有工作簽證者 目前僅有部分日本銀行願意提供貸款,只要通過信用審查即可貸款。
持有留學等其他簽證者 由於持有者並無穩定收入,因此在正常情況下並無法申請貸款。

從上表可知除了持有永住權的外國人,一般來說,就算是中長期居住者想要在日本申請購屋貸款,也是一件不容易的事情。因此,若是在無法申請日系銀行的貸款時,唯一的方法就是只能依靠台灣體系銀行的貸款援助了。

重點4、購屋時到底要繳交哪些稅費呢?

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在日本購屋置產時,除了必須支付不動產本身的成交價之外,還會發生以下的相關稅費,主要可以依照「購屋時的稅費」、「購入後的稅費」這兩個階段來進行區分。

※右方項目為在台灣的相對稱呼。

購買不動產時
印紙稅 印花稅
不動產取得稅 契稅
登錄免許稅 登記規費
仲介手数料 仲介手續費

日本的房屋仲介手續費用的計算方式十分特別,其計算方法如下。舉例來說,若你所購買的房產成交價格※為4,000萬日圓,那麼你的房屋仲介費則為138.6萬日圓。

(未稅前的房產成交價格 x 3% + 6萬日圓)× 消費税10%=仲介手續費
(4,000x0.03+6)x1.1=138.6

※房產成交價格=土地價格 + 未稅前的房屋價格

持有不動產時
固定資產稅 房屋稅
都市計畫稅 地價稅

另外,除了上述稅費之外,若你在買房之後,想要將房屋租出去當包租公/婆的話,則得另外在每年的2月中旬至3月中旬之間來進行申報「所得稅」。日本的所得稅率約5%至45%,採7階段制的累進稅率,所得越高者被徵收的所得稅會越重。

重點5、銷售面積中並不包含公設與陽台

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在台灣買房時,權狀面積裡頭所包含的公設比可說是影響購屋時的重要考量之一,但在日本買房時必須特別注意的事情就是,公設與陽台並不包含在銷售面積之內,僅就室內的專有面積部分來進行計價,因此就算公設比超高也對買方沒有太大的影響。

另外,對日本人來說,陽台是逃生用的平台,屬於公用部分,因此規定所有建築皆須於陽台裝設逃生裝置,以及一敲便可擊破的防火隔板以利逃生。住戶也有義務保持陽台的整潔乾淨,且禁止堆放雜物。

重點6:要怎樣才能夠避免買到凶宅?

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若是在日本看房時,找到了某些不動產物件的價格,明顯比同區段的其他物件還要便宜許多時,請先不要開心得太早!因為這種低於行情價的物件很可能就是台灣俗稱的凶宅,在日本則稱呼凶宅為「事故物件」,通常在事故物件的物件說明書上也會有特別標註為「有告知事項(告知事項あり)」。若是物件曾經發生過自殺、兇殺、火災等事件時,則通通歸類於事故物件。

雖然根據日本的宅地建物取引業法(中譯:房屋建地建築物交易業法)的相關規定,房仲有義務向房客說明事故物件的告知事項,但也不難想像其中會有不肖業者刻意隱滿或只是模糊帶過。為了自保,除了向房仲打破沙鍋問到底之外,你還可以使用「大島てる」凶宅查詢網站,來確認心儀的物件是否為事故物件。使用方法很簡單,你只要在檢索欄位中,輸入物件名稱、地段名稱或地址即可查看該物件以及周邊的事故物件分佈圖。

重點7、東京的房價大概多少?該買在哪邊才好?

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由於目前日本因為少子化的關係,因此大部分的家庭結構以「核心家庭」居多,也就是父母親再搭配上1~2位小孩的3~4人家庭居多。因此一般的日本家庭在購屋時,通常會選擇3LDK或4LDK的房型來下手。

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下方就以3~4LDK、面積80㎡、屋齡10年左右的房型為基準,來提供目前東京排名前十地段的房價讓大家參考。

排名 地區 價格
No.1 澀谷區 1億1,000萬~1億3,000萬日圓
No.2 目黑區 9,800萬~1億2,000萬日圓
No.3 千代田區 9,300萬~1億1,000萬日圓
No.4 港區 8,500萬~1億日圓
No.5 中野區 8,200萬~1億日圓

澀谷區之所以有辦法佔據在目前的龍頭寶座,想必跟近幾年來SHIBUYA STREAM、SHIBUYA SCRAMBLE SQUARE等大型商業設施的落成以及澀谷站周邊的都市開發息息相關。

排名 地區 價格
No.6 品川區 7,800萬~9,600萬日圓
No.7 世田谷區 7,600萬~9,400萬日圓
No.8 中央區 7,500萬~9,300萬日圓
No.9 新宿區 74,00萬~9,200萬日圓
No.10 杉並區 7,300萬~9,000萬日圓

最讓小編出乎意料的是擁有「東京好野人地段」之稱的世田谷區,竟然在前十名當中只能夠排到第7名。

結語

台灣的物價與房價近幾年持續攀升,但薪水卻無隨此上漲的情形,造成了許多無力購屋的台灣年輕人轉而離鄉背景,將購屋希望放在距離台灣不遠的日本。要在日本看房之前,不妨就先審視目前的所得、持有簽證的種類、貸款條件等等之後,再來決定是否要在日本購屋也不遲!

Main image courtesy of pixta

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